Comment investir dans l'immobilier de bureaux ?

1. Définir les grandes lignes du projet

Avant tout, définissez l’objectif de cette nouvelle acquisition. Pourquoi voulez-vous acquérir ce bien ? Est-ce qu’il s’agit d’une nouvelle lubie ou d’un projet sur le long terme ?

Une fois que vous savez pourquoi vous voulez créer ce bien, vous pouvez définir de quel type de bien il s’agira:

• résidence principale
• résidence secondaire
• location (meublée ou non meublée) à des particuliers
• locaux professionnels et commerciaux
• locaux industriels
• …

Il existe un très grand nombre de possibilités. Le tout est de savoir dans quelle catégorie vous allez jouer pour connaître les normes à respecter et les besoins auxquels devra répondre votre nouveau bien.

Pour nous, l’objectif était clair:

Concevoir le plus beau bureau de France !

Un projet ambitieux qui nous permettrait d’accompagner la croissance de CosaVostra, notre agence de conseil tech & créative, tout en créant un véritable écosystème. Le bien prendrait la forme d’un espace de coworking. Il s’agirait donc de locaux professionnels.

2. Trouver le bien adéquat

Vous pouvez maintenant définir vos besoins. Classez les caractéristiques par ordre de priorité, celles sur lesquelles vous êtes intransigeant (prix, surface, etc.) et celles que vous aimeriez mais qui ne sont pas essentielles (espace extérieur, luminosité, ascenseur, etc.).

Vous pouvez ensuite passer à la recherche de votre bien de rêve !

De notre côté, on cherchait un bien atypique qui puisse accueillir une petite centaine de personnes, qui soit facilement accessible pour nos équipes, avec un jardin et un accès à la fibre.

J’en ai parlé dans mes podcasts à quelques reprises, et Hadrien Ormieres a pris contact avec moi pour me dire qu’il était intéressé par ce type d’opérations pour son groupe hôtelier Victoria Garden.

Nous avons réfléchi à de potentielles acquisitions mais elles étaient toujours trop petites.

Et un beau jour, le 13 juin 2019, Hadrien nous a envoyé le fameux e-mail:

“J’ai “craqué”, j’ai participé à la vente aux enchères et j’ai emporté l’enchère. Je vais signer le compromis tout à l’heure en fin de journée”.

Il s’agissait d’un hôtel particulier très bourgeois vendu par l’Etat, qui était confié à l’armée. Il servait à loger le général de l’armée de l’air du sud-ouest de la France. Nous l’avons obtenu pour 2,5 millions d’euros.

3. Trouver le financement

Maintenant que vous avez trouvé le bien idéal, celui dont vous avez rêvé pendant tant d’années, il faut l’acheter et financer les rénovations. C’est le point redouté. On a tous une connaissance qui a fait le tour de toutes les banques de la ville mais à qui personne ne voulait faire de prêt. Et pourtant, il existe différentes options.

• Il existe différents types de prêts qui peuvent vous être alloués. Cela dépend de la nature du bien, de sa fonction, etc. J’ai pour ma part un faible particulier pour le crédit bail immobilier. Qui permet de faire un minimum d’apport en amont. C’est un peu comme une “location avec option d’achat”, vous payez l’équivalent de l’apport, à la fin du prêt.
• Vous pouvez également vous associer à d’autres pour imaginer un projet commun qui vous permettrait de diviser les frais.

Sur le projet de la Villa Maria, nous avons fait appel à notre banque: la Société Générale (big up Nora Haddad et Selma Mouhyi). Elle nous a accordé sa confiance et nous a permis de concrétiser le projet en signant l’acte de vente en janvier 2020.

J’ai également raconté mon projet à mon partenaire de longue date: Olivier Ramel, le patron de Kymono. Il se trouve qu’il cherchait également à acheter à Bordeaux pour y placer une partie de son équipe. On s’est donc accordé sur les termes de notre partenariat et il a pris 10% de la Villa Maria.

4. Etudier le lieu pour prévoir les rénovations en fonction du budget

C’est là que le projet commence réellement. Amusez-vous, explorez toutes les possibilités que votre nouvelle acquisition vous offre. Pour cela, vous pouvez faire appel à un architecte dont vous aimez les créations. Définissez ensemble les plans, le design, les matériaux souhaités etc., en fonction de votre budget. Ainsi, vous pourrez bénéficier de sa créativité. Avoir un architecte simplifie grandement la tâche. Il fera en sorte que votre bien réponde aux normes et que votre dossier soit clair. Ce dernier point n’est pas négligeable. Plus votre dossier sera détaillé, pro, etc., moins les équipes que vous solliciterez feront d’erreurs, plus leur travail sera susceptible de vous plaire.

Pour notre part, nous avons fait appel à une architecte locale renommée: Juliette Faugère. C’était un sacré défi d’associer l’architecture bourgeoise du lieu avec le style industriel de notre startup.

LA plus grande difficulté de cette étape réside dans la rigueur budgétaire. Quand on est ambitieux, on veut faire d’énormes travaux. Mais les coûts peuvent très vite exploser. C’est la grande classique de l’immobilier.

De façon approximative , voici le prix à prévoir pour vos rénovations (au m2):

Il faut prévoir l’imprévu (un petit 15% de budget supplémentaire), serrer les délais de tout le monde, et négocier point par point. Avec le sourire mais avec fermeté. Vous ne devez rien lâcher et aller très souvent sur le chantier. Plusieurs fois par semaine, et souvent sans prévenir.

Sur la Villa Maria, nous en avons eu pour 1800 euros le m2. De quoi sublimer à leur juste valeur les volumes somptueux que nous offrait cet hôtel particulier.

5. S’entourer des bonnes personnes

Ça y est, le plan est sur papier. Maintenant, il faut choisir les bons artisans, des personnes de confiance pour concrétiser votre projet. Pour cela, vous pouvez bénéficier du carnet de contacts de votre architecte. Vous pouvez également vous appuyer sur vos connaissances qui ont elles-mêmes réalisé un projet immobilier. Parlez-en autour de vous !

Prenez le temps de faire des réunions, d’exposer vos envies, vos attentes. N’ayez pas peur d’affirmer vos idées. Vous êtes un véritable manager et devez coordonner vos équipes pour qu’elles réalisent votre rêve. Si une idée ne vous plaît pas, dites-le. Il serait bête de voir votre rêve s’échapper si proche du but. 

Par exemple, pour la Villa Maria, nous avions clairement énoncé d’emblée notre volonté d’associer les prestations anciennes du lieu que nous voulions absolument conserver avec ce côté moderne et industriel des chemins de câble apparents, et nous avons opté pour du mobilier sur mesure afin que l’ambiance soit fidèle à nos attentes.

Si cela représente trop de temps et d’énergie pour vous, vous pouvez faire appel à un chargé de projet qui vous représentera auprès des équipes.

Dans ce projet, François représentait CosaVostra et apportait l’expérience issue de nos précédents projets, et nous nous sommes appuyés sur l’expertise immobilière de Victoria Garden pour ne rien laisser au hasard au niveau fonctionnel (confort des utilisateurs, locaux de ménage, flux de circulations…).

6. Relever les défis (car oui, il y en aura des défis)

Tout bon projet immobilier comporte son lot de surprises. D’où l’importance de s’entourer des bonnes personnes.

La règle principale à connaître: la date de fin de projet que vous vous êtes fixée au début, ne sera jamais la vraie date finale. Croyez-moi !

J’avais pour ambition d’ouvrir en septembre 2020 mais on a ouvert en juin 2021 pour nos équipes et septembre 2021 pour les autres coworkers. Les travaux ont seulement débuté en novembre 2020.

Il faut dire que le Covid ne nous a pas facilité la tâche, entraînant une grosse remise en question.

Que deviendront les bureaux ?

Les employés y retourneront-ils un jour ?

On a imaginé le pire.

Les bourses vont s’effondrer.

L’économie aussi.

L’immobilier va craquer.

C’est normal et c’est sain. Le tout c’est de ne pas paniquer.

On se retrouve avec un bureau à 2.5 M€ sur les bras.

On peut envisager de le rendre à son usage d’origine et de le vendre comme maison… mais à quel prix ?

On respire un bon coup et on repart plus fort et plus motivé que jamais.

Advienne que pourra.

En pleine crise sanitaire, toute l’organisation a été perturbée. Les réunions de chantier Il a fallu toute la rigueur de l’architecte pour anticiper les risques de retards d’approvisionnement et éviter la présence simultanée de plusieurs entreprises pour se prémunir de la propagation du virus.

Heureusement, comme il s’agissait d’un projet d’envergure en 3 parties distinctes (rénovation de l’hôtel particulier, création d’un nouveau bâtiment et aménagement d’une crèche), il a été possible de faire travailler les entreprises dans des zones séparées.

7. Admirer son bijou et crier haut et fort son succès

Un projet réussi se célèbre toujours !

Invitez toutes les personnes qui ont travaillé dur pour en arriver là. Remerciez-les. Maintenant, vous pouvez rire de ce qui vous a fait pleurer quelques mois auparavant. Le plus dur est derrière vous, il ne reste plus qu’à savourer.

Vous pouvez être fier de vous. Partagez ce succès avec votre entourage.

Aujourd’hui, mes associés (Pierre, Laurent, François, Olivier, Sébastien, Hugo, Hadrien, Corinne, Jérôme) et moi-même sommes fiers d’avoir donné naissance à cette merveille.